Ochrona prawa własności z tytułu immisji.

Autor: Irena Goźlińska - prawnik Prawowity.pl

Chcąc przybliżyć problematykę instytucji immisji (wywodzącej się ze stosunków sąsiedzkich) słusznym jest wpierw sprecyzowanie samego prawa własności uregulowanego w art. 140 k.c. mianowicie właściciel z wyłączeniem innych osób, a także w granicach określonych ustawą i zasadami współżycia społecznego posiada prawo do:

• posiadania rzeczy: jest to zarówno stan faktyczny jak i samo prawo. Często stosuje się domniemanie prawne posiadania samoistnego z art. 339 k.c. wynikające z faktycznego władztwa nad daną rzeczą, co w efekcie doprowadza do zastosowania domniemania prawa własności z art. 341 k.c.;
• korzystania z rzeczy: oznacza to, że właściciel ma prawo do używania swoich rzeczy, pobierania z nich pożytków (zarówno cywilnych jak i naturalnych), a także pobierać różnego innego rodzaju przychody ze swoich rzeczy;
• rozporządzania rzeczą: rozumie się przez to Np. przeniesienie prawa własności za pomocą umowy na rzecz innej osoby fizycznej bądź prawnej, a także w skrajnym przypadku zniszczenie swojej rzeczy.

Wymienione powyżej uprawnienia są określane mianem tzw. triady uprawnień właściciela. Owe podmiotowe prawo własności charakteryzuje się tym, iż na wszystkich osobach spoczywa obowiązek tzw. nieingerowanie w jaki sposób właściciel rozporządza swoją rzeczą.

Instytucja immisji regulowana jest przepisami kodeksu cywilnego określanych mianem przepisów prawa sąsiedzkiego. Owe przepisy mają na celu zapobieganie konfliktom, które mogą wynikać z nachodzenia na siebie uprawnień właścicieli dwóch sąsiadujących ze sobą nieruchomości. Wszakże każdy z właścicieli korzystając ze swojego prawa własności Np. do nieruchomości może spowodować wkroczenie w uprawnienia sąsiadującego właściciela. A zgodnie z tym co przedstawiłam powyżej żadna osoba nie ma prawa ingerowania w prawa właściciela wynikające z art. 140 k.c. W związku z powyższym by uniknąć owych konfliktów ustawodawca przewidział instytucję immisji.

Regulowana jest art. 144 k.c zgodnie, z którą właściciel wykonując swoje prawo do określonej nieruchomości powinien powstrzymywać się od działań, które ponad przeciętną miarę zakłócałoby sąsiedniemu właścicielowi korzystanie z nieruchomości. Zatem można rzec, iż ma to na celu ograniczenie zachowań charakteryzujących się wpływaniem właściciela jednej nieruchomości na sąsiednią nieruchomość, a także w konsekwencji do pewnego rodzaju ograniczenia prawa własności.

Rodzaje immisji:
Po pierwsze – immisje bezpośrednie: jest to bezpośrednia forma ingerencji w cudzą własność Np. naruszenie prawa własności za pomocą kabli.

Tego rodzaju immisje są wprost zakazane regulacją art. 140 k.c., a nie art. 144 k.c.

Po drugie – immisje pośrednie: są to działania, które w sposób naturalny wpływają ma sąsiadującą nieruchomość, których źródło stanowi wykonywanie prawa własności przez właściciela nieruchomości np. wytwarzanie zapachów i ciepła, wywoływanie wibracji, ciepła lub hałasu (Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 3 lipca 1969 roku, II CR 208/69 oraz Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 4 marca 1975 roku, III CZP 89/74), zakłócenie odbioru sygnału telewizyjnego i radiowego, zanieczyszczenie powietrza.

Wszystkie podane przyczyny mogą powodować utrudnienia w korzystaniu z sąsiadujących nieruchomości – wyraz tego może dać Uzasadnienie Uchwały Sądu Najwyższego z dnia 7 sierpnia 1985 rok, III CZP 45/85, w której sąd stwierdził, iż immisja może również polegać m.in. na podtopieniu bądź odwodnieniu sąsiadującej nieruchomości. Warto wspomnieć, iż w zakresie immisji pośrednich wymieniamy kilka podziałów:

• immisje negatywne: to takie, które uniemożliwiają przeniknięcie na sąsiadująca nieruchomość sygnału telewizyjnego lub radiowego (Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21 marca 1984 rok, III CZP 4/84, w której sąd stwierdził, iż ograniczenie sygnału telewizyjnego na sąsiedniej nieruchomości nastąpiło w skutek postawienia budowli na tzw. nieruchomości wyjściowej) oraz przeniknięcie promieni słonecznych (Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22 czerwca 1972 rok, III CRN 126/72, w którym sąd stwierdził, iż ograniczenie dopuszczenia promieni słonecznych na sąsiedniej nieruchomości nastąpiło w skutek zbytniego rozrostu drzew na tzw. nieruchomości wyjściowej),
• immisje pozytywne: to takie, które na sąsiadująca nieruchomość oddziałują wprost za pomocą energii bądź substancji,
• immisje materialne: to takie, które przenikają na sąsiadującą nieruchomość za pomocą sił (wstrząsów, hałasów) bądź cząstek materii (gazów, pyłów),
• immisje niematerialne: polegające na wpłynięciu na poczucie estetyki, bezpieczeństwa oraz niezależności właściciela sąsiadującej nieruchomości, zatem można rzecz, iż wpływają one na psychikę właściciela (wyraz tego można znaleźć w Uchwale Sądu Najwyższego z dnia 4 marca 1975 roku, III CZP 89/74).

Mówiąc o immisjach niejednokrotnie pojawiło się określenie nieruchomości sąsiedniej i słusznym jest przybliżenie znaczenie tego pojęcia.

Mianowicie nie obejmuje ono jedynie graniczących ze sobą fizycznie nieruchomości, ale pojęcie rozszerza się na każdą nieruchomość, która w jakikolwiek sposób jest narażona na szkodliwe wpływy ze strony właściciela innej nieruchomości. Aspekt precyzyjnego zdefiniowania pojęcia „nieruchomości sąsiedniej” wynika z faktu  iż stanowi to wyznacznik do prawa o wystąpienie właściciela, (którego dotknęła jakakolwiek forma immisji) z roszczeniem o zaprzestanie wszelakich zakłóceń ze strony właściciela innej nieruchomości (tzw. wyjściowej).

Innym pojęciem znajdującym się w art. 144 k.c., które również należy by doprecyzować to miara zakłóceń. Wyznaczana jest na podstawie: zarówno stosunków miejscowych jak i obiektywnego kryterium społeczno-gospodarczego przeznaczenia określonej nieruchomości (Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22 listopada 1985 roku, II CR 149/85). Zatem dozwolone są wszelkiego rodzaju działania właścicieli nieruchomości, lecz jedynie mieszczące się w powyższym kryterium. Tego rodzaju określenie tzw. „przeciętnej miary” umożliwia sądowi dużą swobodę w orzekaniu czy w danej sprawie doszło do przekroczenia zakłóceń ponad przeciętną miarę, czy też nie. Jednakże należy podkreślić, iż w przypadku działań, które zagrażają zdrowiu bądź życiu ludzkiemu - nie wchodzą w granice przeciętnej miary i mogą stanowić podstawę do wystąpienia z roszczeniem. 
Pod pojęciem stosunki miejscowe należy rozumieć „sposób użytkowania nieruchomości obecnie występujący oraz przyjęty przez większość ludzi na określonym terenie, a także ich pogląd na tego rodzaju postępowanie . Jednakże na to pojęcie składają się również takie aspekty jak: czas trwania oddziaływań, pora w jakich występują oraz ich intensywność, a także samo położenie sąsiadującej nieruchomości.

Roszczenie z art. 144 k.c.

Ochrona prawa własności w wyniku zaistnienia immisji może przysługiwać z mocy przepisów:

• szczególnych: z art. 222 § 2 k.c. roszczenie negatoryjne przysługujące właścicielowi nieruchomości sąsiedniej, którego nieruchomość została narażona na zakłócenia ze strony właściciela z art. 144 k.c. (nieruchomości wyjściowej). Owe roszczenie jest roszczeniem o przywrócenie stanu zgodnego z prawem oraz zaprzestania naruszeń ze strony właściciela z art. 144 k.c. Wszakże określenie „ przywrócenie stanu zgodnego z prawem” nie zawsze oznacza to samo co „przywrócenie stanu poprzedniego”. Wynika to z tego, iż pierwszy zwrot może odnieść się jedynie do ograniczenia immisji, które ponownie będą mieścić się w zakresie przeciętnej miary. 
• ogólnych: art. 415 k.c. w wyniku zaistniałych zakłóceń nastąpiła szkoda na sąsiedniej nieruchomości - wówczas właściciel może domagać się jej naprawienie.

Warto podkreślić, iż nie wszystkie rodzaje immisji wchodzą w zakres art. 144 k.c. Mianowicie w przypadku immisji bezpośrednich – to podstawą ich zakazu oraz zaprzestania stanowi art. 140 k.c., czyli ochrona prawa własności właściciela. Zaistnienie immisji bezpośredniej może naruszać owe prawo własności Np. za pomocą kabli, które uzasadnia skargę właściciela o ochronę naruszonego jego prawa z art. 140 k.c własność, art. 143 k.c. własność gruntu oraz art. 222 § 2 k.c. Zatem immisja bezpośrednia, jako bezpośredni rodzaj ingerencji w prawo własności innego właściciela nie może wynikać z art. 144 k.c. Na podstawie tego słusznym jest stwierdzenie, że art. 144 k.c. stanowi podstawę do wytoczenia roszczenia wynikającego wyłącznie z immisji pośrednich.

Dodatkową istotną kwestią w przypadku zaistnienia immisji jest to, iż może dojść do tzw. zbiegu roszczeń wynikających z art. 144 k.c. z inną regulacją prawną, której przykład mogą stanowić przepisy kodeksu cywilnego (art. 439 k.c. zapobieganie szkodzie, art. 435 k.c. prowadzący przedsiębiorstwo, art. 23 – 24 k.c. ochrona dóbr osobistych) oraz Ustawa Prawo ochrony środowiska.

Stronami roszczenia w myśl art. 144 k.c. są:

• właściciel nieruchomości, którego korzystanie z własnej nieruchomości tzw. sąsiedniej nieruchomości zostało zakłócone w wyniku zaistnienia immisji pośrednich – jest to osobą, która posiada legitymację z wystąpieniem o roszczenie wynikające z art. 144 k.c.; 
• właściciel nieruchomości tzw. nieruchomości wyjściowej, z której owe immisje pośrednie są emitowane – jest to osoba przeciwko, której wytaczane jest roszczenie wynikające z art. 144 k.c.

Zatem by uniknąć konfliktu powstałego na mocy art. 144 k.c. między dwoma właścicielami niezbędnym posunięciem jest wypracowanie granic korzystania z prawa własności przez właścicieli, ale w taki sposób by nie ograniczało to nadmiernie prawa własności każdego z właścicieli.

Podstawa prawna:

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny (Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93).
• Ustawa z dnia 27 kwietnia 2001 roku Prawo ochrony środowiska (Dz.U. 2001 nr 62 poz. 627).
• Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 4 marca 1975 roku, III CZP 89/74, OSPiKA 1976, Nr 4, poz. 86.
• Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21 marca 1984 rok, III CZP 4/84, OSP 1985, Nr 6, poz. 104.
• Uzasadnienie Uchwały Sądu Najwyższego z dnia 7 sierpnia 1985 rok, III CZP 45/85, OSNC 1986, Nr 6, poz. 91.
• Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 3 lipca 1969 roku, II CR 208/69, OSP 1971, Nr 5, poz. 87.
• Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22 listopada 1985 roku, II CR 149/85, OSNC 1986, Nr 10, poz. 162.
• Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22 czerwca 1972 rok, III CRN 126/72, OSNCPiUS 1973, Nr 3, poz. 45.
• E. Skowrońska-Bocian, [w:] Kodeks cywilny. Komentarz do art. 1 - 449. Tom I, pod red. K. Pietrzykowski, 2011 r.
• J. Nadler, [w:] Kodeks cywilny. Komentarz, pod red. E. Gniewek i P. Machnikowski, 2013 r.
• T. Dybowski, Ochrona własności w polskim prawie cywilnym (rei vindicatio - actio negatoria), 1969 r.